2022年最后一月苏州高新，苏州土地市场完成了今年度所有土地出让计划。其中高新区的表现可圈可点。
据土拍大数据统计苏州高新，2022年高新区共计出让经营性建设用地19宗，总成交面积82.03万㎡，总成交金额224.28亿元。其中，涉宅类用地17宗，总成交面积78.56万㎡，总成交金额220.52亿元。
2022年苏州高新区经营性用地成交分析
高新区经营性用地成交金额位列苏州六大区“榜眼”，占比23%
据土拍大数据统计，苏州市区2022年经营性用地成交91宗，成交面积共计约408.54万㎡，成交金额共计约975.02亿元。
其中高新区成交19宗，成交面积约82.03万㎡，占比20.08%，成交金额约224.28亿元，占比23.15%。
整体来看，高新区经营性用地成交金额为全市第二（仅次于工业园区），成交面积位列第三，是苏州市区供地中坚力量。
同比分析：高新区成交面积和金额相比2021年明显收缩，与2020年持平
2020年到2022年期间，苏州高新区经营性建设用地成交宗数分别为14、25、19宗，总成交面积分别为98.67万㎡、209.27万㎡、82.03万㎡，总成交金额分别为190.01亿元、356.84亿元、224.28亿元。
与2021年同期相比，2022年成交面积82.03万㎡，同比下降61%，成交总额为224.28亿元，同比下降37%。可见，量价都有明显收缩，但对比2020年基本持平。
楼面价分析：平均楼面价14441元/㎡，较去年同期上涨
土拍大数据统计，2022年高新区经营性用地平均楼面价14441元/㎡。对比往年同期数据来看，2021年平均楼面价9635元/㎡；2020年平均楼面价13752元/㎡。
近三年高新区经营性用地的平均楼面价处于上涨趋势，可见区域的区位价值依旧被看好。
板块分析：狮山街道、浒墅关和科技城依旧为高新区成交主力板块
从各板块成交面积来看，科技城成交面积24.04万㎡，占比29%，位于板块首位，为当前土地市场主要供地板块；
次之浒墅关23.26万㎡，占比28%；狮山街道以15.37万㎡的成交面积位列第三，占比19%；
通安镇以11.44万㎡的成交面积居于第四位，占比14%；枫桥街道成交面积7.93万㎡，占比均在10%。
从各板块成交金额来看，位居前三的分别是狮山街道、浒墅关和科技城。
狮山街道成交金额76.75亿元，占比34%；浒墅关成交金额61.09亿元，占比27%；科技城成交51.77亿元，占比23%；
三个区域占比2022年土地市场成交金额的84%。
用地性质分析：涉宅用地为成交主力，平均楼面价15619元/㎡
从用地性质上看，纯住宅用地是今年的成交主力。2022年高新区纯住宅用地成交13宗，面积61.42万㎡，成交金额171.01亿元，平均楼面价16010元/㎡，平均溢价率2.50%；
商住混合用地4宗，面积17.14万㎡，成交金额49.51亿元，平均楼面价14405元/㎡，平均溢价率0.32%；商服用地成交2宗，面积3.47万㎡，成交金额3.76亿元，平均楼面价2664元/㎡，平均溢价率0.05%；
其中，涉宅用地总成交面积78.56万㎡，占比96%，总成交金额220.52亿元，占比98%，平均楼面价15619元/㎡，平均溢价率2.0%。
溢价地块分析：狮山街道地块全部溢价成交，单地块最高溢价率达到12.50%
从成交溢价率来看，今年涉宅用地中，底价成交13宗，占比达76.5%，位于科技城、浒墅关、枫桥、通安板块；
有溢价率成交的地块有4宗，占比23.5%，都位于狮山街道；
其中，有1宗地块破中止价进一次性报价区间，为苏地2022-WG-9号高新区狮山街道吴前港绿化地南、渠田河绿化地西地块，溢价率12.5%、楼面价28125元/㎡。
目前该地块已出案名： 大悦风华苑，拟建6栋16-17F小高层，共190户，户型177㎡、208㎡。由此看出，调控政策下低溢价率成交为市场主流，土地市场趋向稳定。
2022年苏州高新区工业用地成交分析
高新区工业用地成交面积占13%，成交金额占11%
据土拍大数据统计，苏州市区2022年的工业用地成交163宗，成交面积共计约503.8万㎡，成交金额共计约32.8亿元。
高新区2022年共计成交23宗工业用地，成交占地面积约66.0万㎡，占比13%，总成交金额3.6亿元，占比11%。
对比近三年高新区工业用地成交情况，2020年高新区成交23宗工业用地，总成交占地面积52.1万㎡，总成交金额2.5亿元；
2021年高新区成交16宗工业用地，总成交占地面积55.4万㎡，总成交金额3.5亿元；
2022年高新区成交23宗工业用地，总成交占地面积66.0万㎡，同比上涨19.2%，总成交金额3.6亿元，同比上涨2.0%，2022年高新区工业用地成交量和金额达到近三年顶峰。
（数据来源：土拍大数据，数据时间截至2022.12.27）
土地市场小结与展望
1、高新区供地质量明显提升，今年依旧为供地主力区域
根据数据统计显示，高新区一直为苏州供地主力。2022年高新区成交面积82.03万㎡，成交金额224.28亿元，成交面积和金额都处于苏州各区“ 榜眼”位置。
另外，苏州高新区今年共推出了19宗经营性地块，相比去年同期供地量在收缩，但供地质量明显提升；今年共计推出4宗狮山核心地段的优质地块，这在很大程度上提振了房企拿地热情。
2、新区核心地块规划已出，明年新房供应充足
统计发现，2022年高新区成交的19宗经营性地块中，多宗地块规划已经出炉，包括备受关注的日本电波地块和金新城移动公司东地块。
两地块分别打造 14栋23-26F的高层和 6栋14-17F的小高层，预计将要上新约千套房源。 未来将极大补充狮山新房库存，也为居民带来更多优质产品的选择。
一直以来，狮山作为新区的核心区，区域内土地和新房市场的任何“风吹草动”都会牵动居民的心弦。2022年3月份备受瞩目的狮山红盘狮子山澜庭取证后，狮山板块在整个苏州楼市一直保持着高热度。此后，狮山板块接连供应了4宗核心宅地。
据统计，4宗宅地或将给狮山板块在2年内上新1430套新房，且此类宅地均要求打造大面积产品，狮山大平层时代或将来临。与此同时，自2020年末狮山板块一度面临新房库存紧张的局面后，2022年的集中出让显示了狮山板块“ 王者归来”的气势。
可以预见的是，未来的新区狮山，乃至整个新区，仍然是苏州大市内的“绝对焦点”。
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