一、土地市场
1.土地供应情况
（1）土地供应总述
2023年上半年，中山市土地招拍挂市场共供应各类土地60宗，合计占地面积224.33万平方米，最大计容建筑面积合计771.68万平方米。与2022年上半年相比，2023年上半年供应宗数同比增加24宗，面积同比增加108.45万平方米，同比上升93.59%；与2021年上半年相比，2023年上半年供应宗数同比增加32宗，面积同比增加21.02万平方米，同比增幅10.34%。
2019年上半年至2023年上半年土地供应对比情况
（2）供应土地区域分布及土地用途
从区域组团分布占比看，2023年上半年土地供给，东北部组团排名第一，占比42.46%，第二为东部组团，占比20.10%，第三为西北组团，占比18.37%，第四为中心组团，占比10.61%，南部组团占比最少，仅为8.47%。
从各区分布宗数来看，2023年上半年土地供应共60宗，其中黄圃镇占了12宗，宗数占比20.00%，面积约58.48万平方米，面积占比26.07%；火炬开发区占了9宗，宗数占比均为15.00%，面积约21.23万平方米，面积占比分别为9.46%；三角镇占了8宗，宗数占比均为13.33%，面积约32.60万平方米，面积占比为14.53%；其余区域占比如下图/表。其房价走势最新消息2022他镇区都各自有宗地供应，上半年供应市场较为分散。
从土地类型供应面积来看，2023上半年工业用地供应面积约162.64万平方米，城镇住宅用地供应面积约56.71万平方米，商业用地供应面积约2.98万平方米，新型产业用地供应面积约2万平方米。工业用地面积占比72.50%，共45宗，宗数占比75.00%；城镇住宅用地面积占比25.28%，共12宗，宗数占比20.00%；商业用地供应面积占比1.33%，共2宗，宗数占比3.33%；新型产业用地供应面积占比0.89%，共1宗，宗数占比1.67%。
2.土地成交情况
（1）土地成交总述
2023上半年共成交38宗土地，其中工业用地为34宗，新型产业用地0宗，城镇住宅用地1宗，商业用地兼容商务用地3宗。土地市场成交量较上年同期增加6宗，同比上升18.75%。
成交面积141.96万平方米，较2022年上半年的108.42万平方米同比上升30.94%；成交金额30.80亿元，同比下降34.24%。
2019年上半年至2023年上半年土地成交对比情况
（2）土地区域分布及用途
2023年上半年，从区域分部上看，中山市东北组团土地成交面积最多，共68.67万平方米，占比全市成交面积的42.11%，这主要是得益于三角镇和黄圃镇，两镇合计成交了12宗工业用地，使得在成交面积方面都大大超越其房价走势最新消息2022他区域；第二是东部组团，成交共41.85万平方米，占比28.95%，火炬开发区和翠亨新区依旧是用地成交主要镇区，成交了11宗用地，第三是西北组团，共17.51万平方米，占比13.16%。
从各区成交面积上看，黄圃镇成交面积第一，共计30.13万平方米，成交土地类型全部为工业用地，三角镇以细微差距位于第二，成交共计29.86万平方米，成交土地类型也是全部为工业用地，火炬开发区成交面积第三，共计22.18万平方米，成交土地类型主要为工业用地和城镇住宅用地，翠亨新区成交面积第四，共计19.67万平方米，成交土地类型主要为工业用地和商服用地。
从各区土地成交金额上看，翠亨新区土地成交金额第一，共计13.69亿元，火炬开发区土地成交金额第二，共计6.59亿元，三角镇土地成交金额第三，共计2.75亿元，黄圃镇土地成交金额第四，共计2.17亿元。
从各区成交土地成交宗数看，火炬开发区成交土地 7宗排列第一；其次是黄圃镇、三角镇均成交 6宗，并列第二；排名第三的为翠亨新区和横栏镇均成交 4宗，并列第三。
从土地类型成交占比来看，工业用地在成交宗数和成交面积上依然是主力，工业用地成交宗数34宗，占比89.47%，成交面积124.50万平方米，占比87.70%，但是成交金额12.49亿元，仅占比40.57%，比商业用地成交金额占比略低。
3.土地市场情况总结
2023年上半年，中山土地市场挂牌地块猛然激增，创近五个上半年来的新高，供地多位于东部组团和东北组团等有大量存量土地的片区。但是从成交数据来看，成交成绩却不算特别理想，成交面积远不如2021年上半年的表现，而且成交金额方面却是近四个上半年来的新低，造成这样情况的原因主要是房地产大环境表现不乐观，房企拿地欲望表现不高，土地成交金额主要依赖中山市东部及东北的工业用地苦苦支持。尽管中心组团有一定量的土地供应，上半年中心组团供地包含了城镇住宅用地，商务金融用地，工业用地等共计8宗土地，但是成交仅有2宗，中心城区和泛中心区域各成交一宗，成交数据不尽理想。中山市西北组团的供地和成交都表现平平，上半年共计供应11宗土地包含10宗工业用地和1宗城镇住宅用地，上半年成交5宗土地均为工业用地，成交金额占比7.37%。
二、中山市一手住宅市场情况
1.新增供应情况
根据国策机构（中山）统计数据，2023年上半年中山市新增供应量为11142套，套数同比 增幅1.49%，新增供应面积为120万平方米，新增供应面积同比 增幅1.69%。
其中各区域的新增供应情况如下，从各区域新增住宅来看，坦洲镇以2185新增套数排名第一，火炬开发区以1926套排名第二，南朗镇以1247套排名第三。
2.成交情况
根据国策机构（中山）统计数据，2023年上半年商品房成交量较2022年上半年略微下降。2023年上半年中山市商品房成交量为18696套，同比去年上半年下降115套，同比降幅0.61%。成交面积205.41万平方米，同比去年上半年增幅17.38%。
2023年上半年成交量排名，第一名南朗镇，成交量3024套；第二名坦洲镇，成交量2127套；第三名火炬开发区，成交量2020套。
主要成交地区为中山城东部组团的火炬开发区与南朗镇和南部组团的三乡镇、坦洲镇，其次是西区和东区，其余区域成交均不太活跃，成交量均未突破1000套。对比2022年上半年来看，成交总量由18811套同比降幅0.61%至18696套。
可以看出，成交的主要区域均为靠近深中通道出入口附近区域或近珠海，未来前景较好的区域，成交量就会大，其主要消化量主要为外来购房者；而位于中山市东北和西北组团区域的镇区，例如东升镇、黄圃镇、南头镇、阜沙镇等等，成交量就相对的降了一个等级，其主要消化量为市内刚需。但由于近段时间频繁有房企有“暴雷”情况出现，导致购房者对一手房市场信心有所下降，一手房市场交易在上半年一直表现平平。
3.库存情况
根据国策机构（中山）统计数据，截止2023年上半年中山市库存量为55364套，同比上升5.75%，上半年月度住宅库存呈缓步上升趋势。全市上半年除了东区、西区、火炬开发区、南朗镇、三乡镇、坦洲镇库存量较高外，其余镇区商品房存量均在2500套以下。去化周期约为18个月。
在2023年上半年中山市各镇区住宅库存里，火炬开发区以7660套排名第一；坦洲镇以4681套排名第二；南朗镇以5271套排名第三；东区以4756套排名第四；三乡镇以4507套排名第五。
三、商业房地产市场
1.商业供应、成交及库存情况
2023年上半年，供应方面，中山市商业新增供应2772套，41万㎡，同比去年上半年面积增加29万㎡。从数据上看，今年商业除了西区、火炬开发区、南头镇、横栏镇有新增外，其余区域均无新增商业或只有少数新增。2023年上半年中山市各镇区商业成交里，港口镇成交802套排名第一，南头镇成交477套排名第二，西区成交332套排名第三，2023年上半年中山市各区商业成交里，商业成交主要集中在港口镇（保利国际广场）、南头镇（海雅缤纷城），泛城区成交1096套，占比37%；主城区成交758套，占比26%；北部板块成交624套，占比21%。
2023年上半年各区商业成交较活跃的楼盘中，港口镇碧桂园卓越协信天际成交466套排名第一，港口镇保利国际广场成交170套排名第二，坦洲镇富璟公馆成交161套排名第三。
四、2023年上半年房地产市场总结
由于2023上半年一季度房地产市场处于低迷局面，中山市房地产市场一直处于“不温不火，平稳发展”的状态，情况与2022年上半年基本相似。中山市2023上半年的6个月份均积压了不少的库存量且与2022上半年相比未见明显的减少反而略微增加，在库存压力的影响下，加上房地产市场表现并不活跃，导致房地产成交方面也没有出色的表现，与2022年上半年在疫情情况下的数据相比，成交套数依然有0.61%的降幅。中山市房地产市场的复苏，需要大市场环境的影响辅助，也需要政府出台更多相关的扶稳政策，才能让中山市房地产市场逐渐回复，然后承接深中通道通车后的红利，继续让中山市房地产市场的发展上升一个台阶。
五、2023年下半年房地产市场展望
随着市场的发展加上深中通道中山大桥宣告即将合龙的利好消息，将对中山市房地产市场及土地市场有更多的上升空间加持。预测下半年，土地供应量上涨，下半年供地主要集中南区、西区、古镇、石岐等城区和经济强镇；房价预计整体平稳。
土地市场下半年或加大土地供应量，热度有望回升；中山城市开发密度高，已进入全面推进三旧改造来补充城市发展过程中的土地需求，房企也可通过提前介入来获取优质土地资源；从现售拍地到成品销售，中山招拍挂市场上不断地创新的竞拍条件来限制地价的上涨，大市场环境下，个别头部大房企和中山本土房地产集团均传出了自身不利好的消息，这些房企在中山本土也有相关项目，下半年是否会发生不利的情况依然是未知之数。
房价预测方面，整体依然保持平稳运行，但局部区域因其楼市特性存在波动，临珠区域或会因珠海西部有政策、交通、价格等优势变化而有所波动下滑；中心城区和临深区域则会因规划、交通利好而保持价格上的坚挺，其余镇区房价依旧小幅波动但整体表现平稳。
（国策中山分公司 刘冠辉）
1、 喜报||国策评估综合排名全国第五，连续十四年全国十强
2、 喜报|| 热烈祝贺国策机构再获全国土地评估机构A级资信评价
3、 热烈祝贺国策董事长骆晓红先生接任深圳市不动产估价协会轮值会长
4、 国策播报||国策党支部开展”冲顶鹏城第一峰 攀登精神永不止“主题党建活动
5、 国策视点||企业并购中的财务风险分析
亲爱的读者，为了不错过国策的每一篇文章，掌握楼市动态。建议您按照以下动图的方法，将【国策评估】设为星标。
